Herbestemming: leegstaand vastgoed een tweede leven geven.
Een pand dat niet meer voldoet aan de vraag van de markt hoeft niet leeg te blijven staan. Tijssen & Vos regisseert herbestemmingen in Groningen en Noord-Nederland, van eerste scenario tot nieuwe gebruiker.
Wat is herbestemming van vastgoed?
Herbestemming is het geven van een nieuwe functie aan een bestaand gebouw, meestal omdat de oorspronkelijke functie geen vraag meer kent. Een voormalige fabriekshal wordt een creatieve hub, een kantoorpand een studentenhotel, een winkel op een secundaire locatie een kantoor, een kerk een woongebouw, een oude tramremise een foodhal. De mogelijkheden zijn breder dan de meeste eigenaren denken; de kunst is het scenario te vinden dat ruimtelijk mag, financieel rendeert en een gebruiker vindt.
Onze rol: regie over het hele proces
Bij herontwikkelingsprojecten fungeert Tijssen & Vos als spil voor ondernemers, investeerders en vastgoedeigenaren. Wij denken mee over verschillende scenario's, waarderen die op financiële haalbaarheid, begeleiden het ontwikkelproces en zoeken de gebruikers die het nieuwe concept dragen. Daarbij schakelen we ons netwerk van architecten, bouwkundigen, fiscalisten en andere adviseurs in waar dat nodig is.
Juist de complexere projecten, waar regelgeving en haalbaarheid schuren, hebben onze voorkeur. Daar is in de loop der jaren de meeste ervaring opgebouwd.
Voor eigenaren en verkopers
Staat uw pand (deels) leeg, of nadert het einde van een huurcontract zonder zicht op een nieuwe huurder? Dan is de vraag of het pand in zijn huidige vorm nog aansluit op de markt. Wij werken alternatieve gebruiksscenario's uit en onderbouwen die financieel. Dat levert twee dingen op: een beter verhaal richting kopers, en vaak een hogere opbrengst. Een pand mét een doordacht herbestemmingsscenario verkoopt beter dan een leeg pand zonder perspectief.
Voor kopers en investeerders
Voor investeerders liggen er kansen in panden die op het eerste gezicht incourant lijken, maar na herbestemming zeer kansrijk zijn. Wij helpen die kansen te herkennen, rekenen de scenario's door en begeleiden de aankoop en de herontwikkeling. Onze begeleiding resulteerde in Groningen meermaals in herontwikkelde gebouwen die volledig op maat van de nieuwe gebruiker zijn gemaakt.
Regelgeving: van omgevingsplan tot parkeernorm
Herbestemmen is voor een groot deel een kwestie van regels kennen. Past de nieuwe functie binnen het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan), of is een wijziging of vergunning voor afwijkend gebruik nodig? Welke milieueisen en parkeernormen gelden er, en wat betekent een eventuele monumentenstatus? Wij kennen de Groningse praktijk, toetsen scenario's vroeg op deze eisen en voorkomen dat een plan strandt op een voorzienbaar obstakel.
Herbestemmingsprojecten in Groningen
Tijssen & Vos speelde een actieve rol bij uiteenlopende herontwikkelingen in de stad Groningen, waaronder:
- het Grafisch Museum in de Sint Jansstraat;
- Villa Gelria aan de Verlengde Hereweg in Helpman;
- creatieve hub De Pijp aan het Boterdiep;
- de transformatie van de Meeuwerderwegkerk tot woongebouw;
- het plan voor een fitnesscentrum in het oude postkantoor aan de Munnekeholm;
- kantoorruimte en vrijetijdsvoorzieningen in het bedrijfsgebouw aan de Protonstraat;
- detailhandel en kantoren in de voormalige productieruimte aan de Sontweg;
- appartementen in de voormalige videotheek aan de Damsterkade.
Veelgestelde vragen over herbestemming.
Wanneer is herbestemming van mijn pand kansrijk?
Als de huidige functie geen vraag meer kent en er een scenario is dat ruimtelijk mag, financieel rendeert en een gebruiker vindt. Dat is vaker het geval dan eigenaren denken: van winkel naar kantoor, van kantoor naar wonen, van kerk tot woongebouw.
Past een nieuwe functie binnen het omgevingsplan, of heb ik een vergunning nodig?
Dat is de eerste toets. Past de functie niet binnen het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan), dan is een vergunning voor afwijkend gebruik of een planwijziging nodig; ook milieueisen, parkeernormen en een eventuele monumentenstatus wegen mee. Wij toetsen scenario's hier vroeg op, zodat een plan niet strandt op een voorzienbaar obstakel.
Hoe lang duurt een herbestemmingstraject?
Dat verschilt sterk per project: een functiewijziging die binnen het omgevingsplan past kan snel, een traject met planwijziging en verbouwing vraagt maanden tot jaren. Vroeg toetsen en parallel plannen voorkomt de grootste vertragingen; per scenario geven wij een realistische inschatting.
Kan ik wonen realiseren in een winkel of kantoor?
Vaak wel: transformatie naar wonen is in veel binnensteden de meest kansrijke route, van wonen boven winkels tot appartementen in een voormalig kantoor. In Groningen begeleidden wij onder meer de transformatie van de Meeuwerderwegkerk tot woongebouw en van de voormalige videotheek aan de Damsterkade tot appartementen.
Hoe bepalen jullie of een herbestemming financieel haalbaar is?
Wij werken scenario's uit en rekenen ze door op investering, opbrengst en risico per functie. Waar nodig schakelen we ons netwerk van architecten, bouwkundigen en fiscalisten in. Zo weet u vooraf welk scenario rendeert en welk niet.
Wat levert een herbestemmingsscenario op als ik wil verkopen?
Een beter verhaal richting kopers en vaak een hogere opbrengst: een pand mét een doordacht en getoetst scenario verkoopt beter dan een leeg pand zonder perspectief. Wij werken het scenario uit en zetten het in bij de verkoop.
Heeft uw pand een tweede leven nodig, of ziet u kansen in een incourant object?
Plan een vrijblijvend gesprek op ons kantoor aan de Oude Ebbingestraat, of bel 050 318 4999.